维修或更新(整梯更换)电梯 这样申请物业专项维修资金

维修或更新(整梯更换)电梯 这样申请物业专项维修资金

从2007年物业专项维修资金制度开始,长沙目前约有将近200万户业主缴纳了物业专项维修资金,其中使用过维修资金的约有180万户业主,使用比例为全国前列。为了向广大业主普及电梯维修、更新(整梯更换)时,如何合理使用好物业专项维修资金,今年以来,长沙市物业维修资金管理中心(以下简称中心)组织业务骨干,分赴全市各区、县(市),对各区、县(市)物业维修资金管理工作人员、街道物业工作人员、社区物业专职社工、业委会代表、业主代表和物业服务企业代表进行专门培训、指导,同时对各区、县(市)物业专项维修资金使用中存在的问题进行现场指导、交流探讨,提出针对性的改进意见,受到广大基层工作者和业主欢迎。

程序:应急维修与电梯更新有差别

根据《关于进一步发挥物业维修资金在电梯应急维修和更新改造中支持作用的通知》,电梯使用过程中出现故障危及人身安全,需要更换电梯价值较高的主要零部件或安全装置,修复工作超出日常维护保养且只属于修理范畴时,经电梯检验检测机构进行鉴定,并具有《电梯应急维修现场勘查意见》的,适用电梯应急维修使用程序;电梯使用年限较长,长期超负荷使用,故障率较高,存在严重事故隐患,且一般修理不能满足使用要求,需更新(整梯更换)、改造时,经电梯检验检测机构出具了《电梯安全评估报告》的,适用电梯更新(整梯更换)、改造一般使用程序。

根据电梯应急维修和电梯更新(整梯改造)情况的不同,程序也有差异。电梯应急维修不需要双三分之二的业主表决签名,电梯更新(整梯改造)需要双三分之二的业主表决签名。前者使用程序分为:申请→外勘→公告和抢修→付首付款→公示→拨付余款。电梯更新(整梯更换)、改造一般使用程序则为:申请→外勘→审核→公示→资金划拨。

对于电梯应急维修需动用物业维修资金的,区、县(市)建设(房产)局接到申请人书面申请后,2个工作日内安排外勘人员进行现场勘察。外勘人员现场勘察后明确质保期限、维修和更新、改造项目、受益户,出具书面确认意见。

而对于电梯更新、整梯更换的,中心受理申请后,及时安排外勘人员进行现场勘察。外勘人员现场勘察后明确质保期限、电梯更新(整梯更换)、改造项目和受益业主,出具书面确认意见。在维修资金管理系统中打印受益业主签名表,同时开通网上投票系统和手机短信投票系统。通知申请人领取业主签名表、网上投票系统和手机短信投票须知、专项维修资金使用表决投票须知,并组织相关受益业主表决签名。

审核:把好物业维修资金使用第一关

当现场勘察人员确认可以进入下一道程序后,管理部门将对物业维修资金使用申请进行严格审核。

对于电梯更换(整梯改造)的,经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意后,申请人向中心提交相关资料,包括《长沙市物业维修资金使用划拨申请表》、业主签名表原件和复印件、物业项目维修合同、物业维修单位的营业执照或资质证书、审价报告(原件)、现金收缴承诺书。经业主大会管理规约、议事规则约定的表决方式并表决通过的,提交相应资料。

为保证资金安全、造价公正,“组织施工的同时,对申报金额3万元(含)以上项目,申请人在维修资金使用审价机构库中选定一家工程造价咨询机构对维修项目预算进行审核。工程造价咨询机构出具审核报告,审核费用计入维修和更新、改造成本。”

公示:保证物业专项维修资金使用在阳光下运行

物业专项维修资金的使用,在阳光下进行,中心为此建立了严格的公示制度。

应急维修时,“经现场勘察,符合应急维修规定的,申请人应当将应急维修项目照片、认定意见结果、电梯应急维修现场勘察意见等资料在受益物业管理区域明显位置公告3日。” 区、县(市)建设(房产)局将维修项目的相关材料以及资金分摊表在受益物业管理区域内明显位置进行公示,公示期不少于7日;同时,区、县(市)建设(房产)局在政务网上将相关资料进行公示,公示期不少于7日。

对于电梯更新(整梯改造)的,审核通过后,中心将维修项目的公示、《电梯安全评估报告》、业主表决签名表(复印件)、资金分摊表、使用方案及审价报告在受益物业管理区域内明显位置进行公示,接受投诉,公示期不少于7日,中心拍照存档。同时,中心在政务网上将以上相关资料进行公示,公示期不少于7日。

公示期满后,(公示无异议的)中心将物业专项维修资金按工程进度划转到维修单位。

灵活:多种方式解决确保人民生命安全

对于发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况,公示期间,申请人应立即组织抢修;申请人不按规定组织抢修的,物业所在地区、县(市)建设(房产)局或者街道办事处、乡镇人民政府可以组织代修。

对于维修资金使用双三分之二业主表决签名难问题,长沙采取了多种方式解决,包括开通手机短信投票表决、网络表决。 另外,市住建委会同市质监局创新维修资金使用方式,针对电梯维修出台了《关于进一步发挥物业维修资金在电梯应急维修和更新改造中支持作用的通知》(长住建发〔2016〕147号),经相关检验检测机构检测后可以按应急维修程序办理,不需要双三分之二以上业主签名。

相关链接

创新应急情况下物业专项维修资金使用

为进一步做好应急情况下物业专项维修资金的使用工作,去年和今年,中心两次下文,规定小区消防系统和垃圾站在应急维修时,可以动用物业专项维修资金,以确保小区居民生命财产安全不受损失。

通知规定,当小区垃圾站出现损坏,难以进行正常运行、存在较大卫生隐患或影响小区公共生活秩序的,在对垃圾站申请进行维修和更新、改造时,应采取应急维修程序办理(依法另有规定的除外);当确定小区消防系统存在重大安全隐患,已由消防主管部门出具消防重大安全隐患限期整改通知书的,在对消防系统进行维修和更新、改造时,可采取应急维修程序办理,并按《应急情况下使用物业专项维修资金的意见》(长物维政〔2014〕1号)第4条规定实施。